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Von Daniel Troesch

Die Bedingungen für einen Hausverkauf an gefragter Lage sind in der Schweiz aufgrund der Verknappung von Bauland günstig wie nie. Doch was spricht für einen Verkauf der eigenen Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt? Und wie kann man sicherstellen, dass man den richtigen Marktwert erzielt?

Was spricht für den Hausverkauf
Die Anzahl der bewilligten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ist weiter rückläufig und hat den tiefsten Stand seit 2002 erreicht. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Minus von rund 13,5%. Es ist jedoch eine unterschiedliche Entwicklung in den unterschiedlichen Segmenten festzustellen: Die Bewilligungen bei den Einfamilienhäusern ist weiterhin rückläufig; bei den Eigentumswohnungen sind sie seit einem Quartal stabil.

Nach Preisrückgängen im ersten Halbjahr 2017 legten die Wohneigentumspreise wieder leicht zu. Im Vergleich zum Vorjahr ca. um 0,5%. Auch hier besteht ein Unterschied zwischen den Segmenten: Einfamilienhäuser verteuerten sich um rund 1,5%, bei den Eigentumswohnungen sanken die Preise um 1%. Frau Bader, Expertin in Sachen Bewertung und Finanzierung bei der Immobilien Börse AG, geht aktuell von einer Seitwärtsbewegung der Preise aus. Dies vor allem aufgrund des limitierten Nachfragepotentials infolge der stark gestiegenen Finanzierungsanforderungen für den Erwerb von Wohneigentum.

Aufgrund des vorgenannten Trends sollten potentielle Verkäufer daher alle Vor- und Nachteile des Verkaufs abwägen und darauf achten, dass sie ihre Immobilie nicht zu günstig verkaufen. Eine fundierte Liegenschaftsanalyse inkl. Marktwertschätzung hilft, einen realistischen Marktwert zu ermitteln. Die Immobilien Börse AG bietet diese Analyse im Wert von CHF 3500 kostenlos an.

Neben der Preisentwicklung gibt es weitere Argumente, die für den Verkauf einer Immobilie sprechen:
● Alle Eigentümerverpflichtungen und Aufgaben entfallen
● Bei Mietobjekten: alle Verwaltungsaufgaben entfallen und es besteht kein Mietnomadenrisiko
● Aktuell niedriger Zinssatz = positiver Verkaufspreis
● Aktuell geringe Bautätigkeit aufgrund verknapptem Bauland treibt den Preis nach oben
● keine Instandhaltungskosten

Wann ist der richtige Verkaufszeitpunkt?
Der richtige Verkaufszeitpunkt hängt massgeblich von den individuellen Bedürfnissen ab. Für die einen ist die Investition in Immobilien eine langfristige Wertanlage (Stichwort Betongold), für andere kann die Immobilie ein zusätzlicher Ballast sein (z.B. Scheidungsfall, Umzug wegen beruflichen Veränderungen).

Die Investition in Wohnimmobilien wird nach wie vor als sicherste Form der Geldanlage gesehen. Die Nachfrage gerade in den Ballungsgebieten ist bei geringen Angeboten sowohl in der Schweiz, als auch im Rest von Europa unverändert gross. Kontinuierlich steigende Preise für Häuser und Wohnungen deuten darauf hin, dass gerade jetzt ein idealer Verkaufszeitpunkt ist. Preissteigerungen sind weiterhin zu erwarten, jedoch scheint für viele Experten der Höhepunkt der Preisentwicklung nahe zu sein. Ein Abkühlen des Immobilienmarktes macht es dann für Verkäufer schwieriger, neue Interessenten zu finden, da Käufer nur dann investieren, wenn sie von künftigen Preissteigerungen ausgehen können.

Was tun, wenn das Haus noch mit einer Hypothek belastet ist?
Der niedrige Zinssatz der letzten Jahre hat dazu geführt, dass Baugeld extrem günstig war. Der Haus- oder Wohnungskauf wurde dadurch in den letzten Jahren auch für Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen finanzierbar. Dies führte zu einem Anstieg der Nachfrage, was sich positiv auf die Verkaufspreise auswirkt. Potentielle Hausverkäufer sollten daher die Zinsentwicklung im Auge halten – steigende Zinsen werden Baugeld verteuern und sich dementsprechend negativ auf die Nachfrage und die Preise auswirken.

Zudem ist der Verkauf einer Immobilie nicht immer ohne weiteres möglich. Bei vielen Hausbesitzern ist die Verkaufsimmobilie noch mit einer Hypothek belastet. Vor einer Veräusserung sollten die Bankkonditionen daher genau überprüft werden.

Oftmals fällt eine so gennannte Vorfälligkeitsentschädigung an, wenn der Hypothekenvertrag vorzeitig gekündigt wird. In Altverträgen ist diese meist mit hohen, heute marktunüblichen, Zinssätzen festgesetzt und kann einen vorzeitigen Verkauf unrentabel machen.

Frau Bader, Finanzierungsexpertin der Immobilien Börse AG, rät daher ihren Kunden: «Immer zuerst die Machbarkeit der neuen Finanzierung bei der Bank prüfen und schriftlich bestätigen lassen!»

Marktwertanalyse – die Grundlage des Hausverkaufs
Wie legt man den Verkaufspreis einer Immobilie fest? Der ursprüngliche Kaufpreis ist zwar ein grober Anhaltspunkt für den Verkaufspreis, aber gerade in einem Markt mit starker Nachfrage und dynamischer Preisentwicklung ist eine tiefergehende Analyse notwendig. Um sich ein realistisches Bild machen zu können bietet sich daher eine Liegenschaftsanalyse inklusive Marktwertanalyse an.

Eine solche Analyse im Wert von CHF 3500 bietet die Immobilien Börse AG kostenlos an (weitere Informationen unter www.immobilienboerse-ag.ch). Die Experten bewerten umfassend 70 Kriterien wie Situationsplan, Marktfähigkeit, Raumkonzept oder Steuerfuss. Danach ermitteln die Experten einen neutralen Marktwert, indem sie die Verkaufspreise ähnlicher Objekte, die in den letzten Monaten verkauft wurden, betrachten und statistisch auswerten. Das Ergebnis der Marktwertanalyse der Immobilie ist ein umfassendes Expertendossier, in dem der Verkaufspreis realistisch eingeschätzt wird.

Privat, über einen Makler oder professionellen Dienstleister verkaufen?
Nach der Bewertung der Immobilie stellt sich die nächste Frage: Verkauft man das Haus privat, über einen Makler oder nutzt man einen professionellen Service?

Der Hausverkauf ist ein komplexer Prozess. Neben dem Schalten von Annoncen auf unterschiedlichsten Immobilienportalen müssen Fotos gemacht werden, Termine vereinbart und Hausbesichtigungen durchgeführt werden. Schnell kann daraus ein Vollzeit Job werden – ein Aufwand, der oftmals unterschätzt wird.

Die Suche nach einem Makler ist häufig ein Lotteriespiel. Manche Makler haben lediglich einen regionalen Bezug. Ob man den Makler erwischt, der auch das beste Angebot für den Verkauf erzielen kann, ist oftmals Glückssache.

Daneben gibt es professionelle Immobiliendienstleister. Die Immobilien Börse AG z.B. bietet neben der angesprochenen Marktwertanalyse zusätzlich einen Verkaufsservice an, der den Verkauf in drei Schritten angeht:

1. Analyse
2. Präsentation
3. Verkauf

Durch die Zusammenarbeit mit Immobilienportalen und Maklern in der ganzen Schweiz, bietet die Immobilen Börse AG einen interessanten Service an. «Wir möchten unsere Kunden nicht durch einen Vertrag, sondern durch unsere hervorragende Dienstleistung an uns binden», bewirbt CEO Arsim Mehmeti den Service.

www.immobilienboerse-ag.ch.